לא ידעתי שהמוכר לא הבעלים!

תקנת השוק במקרקעין

תקנת השוק הינה, במילים פשוטות, קביעה שאם אדם רכש משהו בתום לב ובתמורה הוגנת, גם אם רכש ממי שאינו הבעלים, הרכישה תהיה מוגנת מתביעה. עם זאת בתחומים שונים יש כללים שונים להכרה בהתקיימות תקנת השוק.

סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969 (להלן: “החוק“) קובע: “מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים, בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה, אף אם הרישום לא היה נכון”.

תקנת השוק במקרקעין, אם כן, מעניקה לרוכש זכות במקרקעין, במידה ועמד בתנאים מסוימים, זכות להישאר רשום כבעלים של הנכס שהוצא מידי בעליו המקוריים, גם אם במרמה או בגזל. כך שרוכש של נכס מקרקעין יכול להסתמך על הרשום בפנקסי המקרקעין. כך עולה רמת הוודאות ופוחתים הסיכונים בעסקאות מקרקעין.

התוצאה של קבלת טענה של “תקנת השוק” הינה הפקעת הזכויות מבעל הקניין האמתי, בשל הסתמכותו הסבירה של הרוכש על תוכנו של המרשם. זהו המחיר של הרצון להגביר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיון הציבור, ובכך גם מגבירים את הוודאות בחיי המסחר גורם חשוב להבטחת משק כלכלי בריא ופעיל.

לכן, התקנה תופעל רק בנוגע לזכויות במקרקעין הרשומות במרשם המקרקעין.

על מנת ליהנות מהגנת תקנת השוק במקרקעין, נקבעו ארבעה תנאים בהם יש לעמוד במצטבר:

רכישת הזכות היא במקרקעין מוסדרים.

העברת הקניין הושלמה ברישום הזכות הנרכשת בפנקסי המקרקעין (בטאבו).

תום הלב של הרוכש. על הרוכש לפעול בתום לב החל ממועד החתימה על הסכם המכר ועד להשלמת העסקה ברישום.

הסתמכות הקונה על הרישום בפנקסי המקרקעין (טאבו). הסתמכות על מרשם אחר אינה מקיימת את תנאי תקנת השוק. למשל, הסתמכות על הרישום בפנקסי רשות מקרקעי ישראל איננה מספיקה לעמוד בתנאי תקנת השוק במקרקעין.

תקנת שוק שאינה תלויה ברישום בפנקסי המקרקעין (טאבו).

עריכת עסקה תוך הסתמכות על צו ירושה או צו קיום צוואה.

סעיף 73 לחוק הירושה, תשכ”ה- 1965 קובע: “מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום, שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן”.

כלומר תקנת השוק, לפי חוק הירושה ותחת התנאים המופיעים בו, מגנה על רוכש הזכות מתביעה, כל זכות, גם זכות במקרקעין.

אדם שרכש זכות בתום לב, בתמורה ובהסתמכות על צו ירושה או צו קיום צוואה תקפים, רוכש זכות שאיננה ניתנת לביטול גם אם הצו תוקן או שונה מאוחר יותר. ההסתמכות מפקיעה את הזכות מבעליה החוקי ומקנה זכויות למבצע העסקה שהסתמך על הצו.

התוצאה של הוראות סעיף 73 לחוק הירושה, בדומה להוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, היא הפקעת זכות הקניין מהבעלים, שהוא היורש האמתי, וזאת מאחר שהרוכש הסתמך על תעודה ציבורית, צו הירושה, שהמחוק רצה להעניק לה מהימנות רבה בהיותה צו שיפוטי.

עם זאת, נקבע בפסיקה כי יתר התנאים של תקנת השוק יתקיימו גם במקרה של הסתמכות על צו ירושה או צו קיום צוואה, בכל הנוגע למקרקעין. כלומר דרישות סיום ההעברה ברישום, ותום הלב של רוכש הזכות מתחילת ההליך ועד לסיום הרישום צריכה להתקיים גם בתקנת השוק על פי חוק הירושה.

האמור נקבע בפסה”ד יחיד עד היום שניתן בעניין זה.

בפסה”ד, נדון מקרה שבו אדם הוכרז בצו ירושה כיורשו היחיד של אדם שנספה בשואה. על בסיס צו הירושה נרשם היורש כבעליה של קרקע שהייתה רשומה על שמו של המנוח. היורש על פי צו הירושה מכר את הקרקע לצד שלישי.

לאחר חתימת העסקה אך לפני רישומה, הגיעה תלונה אנונימית ליועץ המשפטי לממשלה שבה נטען כי היורש איננו היורש האמיתי. כלומר, צו הירושה היה שגוי.

העניין הגיע עד בית המשפט העליון, כי לא היה ברור אם תנאי תקנת השוק במקרקעין מחייבים גם במקרה זה. ביהמ”ש העליון קבע שיש לפרש את סעיף 73 בחוק הירושה בכפיפות לסעיף 10 בחוק המקרקעין. כלומר, את ההסתמכות על מרשם המקרקעין “מחליפים” בהסתמכות על צו ירושה או צו קיום צוואה, אך יתר התנאים של תקנת השוק במקרקעין נשארים ומחייבים.

מאחר ואחד מהתנאים הללו הוא קיום תום לב של צד שלישי עד לשלב רישום העסקה, והיועמ”ש קיבל את התלונה לפני רישום העסקה ורישומו של צד שלישי כבעלים של הקרקע לא התקיים התנאי של תום הלב עד הרישום, ולכן קבע ביהמ”ש העליון שהקרקע תוחזר ליורשה האמתי.

סיכום

בתחרות בין מוכר תם לב לבעלים נגזל נבחנת בעיקר היכולת למנוע את הנזק, ומונע הנזק הטוב ביותר מחויב במניעת הנזק. במידה שאין הוא פועל כך, ייתכן שייחשב כרשלן ובכך לאבד את זכותו בנכס. בתקנת השוק במקרקעין מונע הנזק הטוב ביותר הוא הרוכש, שכן הבעלים האמיתי אינו יודע על הגזל, ועל כן מוטלות על הרוכש על פי החוק והפסיקה חובות, של בדיקת זהות המוכר ועמידה בתנאי תקנת השוק הכוללים חובת תום לב.

לכן, ברכישת נכס חשוב להיות ע”י עורך דין מקצועי שיכול להפחית את הסיכון הזה למינימום ולוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים האמיתי של הממכר.